Uma das questões que surgem no ramo do direito imobiliário, repercutindo nos contratos de locação de imóvel, diz respeito à possibilidade de indenização ao locatário pela realização de benfeitorias no imóvel.

Pois bem. O que são benfeitorias? O locatário possui o direito de ser ressarcido por tê-las custeado?

As benfeitorias são caracterizadas como obras realizadas pelo locatário, com a finalidade de facilitar e contribuir para a utilização do imóvel, promovendo melhorias e valorização no imóvel locado.

Com isso, por ter contribuído para valorizar o bem, o locatário possui direito ao seu ressarcimento. Todavia, não em todos casos e a qualquer tempo.

Primeiramente, cumpre destacar que nem todas as benfeitorias são iguais, sendo divididas em necessárias, úteis e voluptuárias.

Nesta seara, conforme dispõe o artigo 96 do Código Civil, as benfeitorias necessárias são as obras que tem por objetivo conservar o bem ou evitar que se deteriore (por ex: obras para conter infiltração nas paredes), ao passo que as benfeitorias úteis visam facilitar ou aumentar a utilização do bem (por ex: instalação de grades nas janelas) e, por fim, as benfeitorias voluptuárias são realizadas para deleite, dando mais beleza ao bem (por ex: obras de decoração no imóvel).

Diante disso, estabelece a Lei 8.245/1991, segundo artigos 35 e 36, que as benfeitorias necessárias são indenizáveis, ainda que não autorizadas pelo locador, salvo disposição contratual em contrário. As benfeitorias úteis são indenizáveis, desde que promovidas com autorização do locador. No mais, não são indenizáveis as benfeitorias voluptuárias, podendo ser retiradas pelo locatário, desde que não afete a estrutura do imóvel.

Surge então o questionamento: em caso de pedido de indenização pelas benfeitorias, o locatário pode, a qualquer tempo, postular esse direito? O prazo possui como termo inicial a data do desembolso do valor pelo locatário ou a data da rescisão?

Neste bojo, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n° 1791837/DF firmou importante entendimento, dispondo que o prazo prescricional para requerer a indenização é de 3 (três) anos, contados desde o trânsito em julgado da ação na qual restou declarada a rescisão do contrato de aluguel.

Com efeito, conforme fundamentado pela Relatora, Ministra Nancy Andrighi, o pedido de indenização é decorrência lógica da procedência do requerimento de resolução contratual, surgindo a efetiva lesão com o trânsito em julgado do acórdão que determinou a rescisão, pois neste momento surge a pretensão do locatário ao ressarcimento pelas benfeitorias.

Destarte, com a decisão do STJ, foi reformado o acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que havia considerado que o prazo prescricional deveria ser contado a partir do desembolso pelo locatário dos valores despendidos com as benfeitorias.

Portanto, com a decisão recente do STJ abre-se importante procedente para firmar o prazo prescricional para ação de indenização por benfeitorias em 3 (três) anos, com termo inicial da contagem na data da rescisão do contrato de locação.