Diante do contexto da Pandemia do COVID-19, foi proposto no Senado Federal o Projeto de Lei nº 1179/2020 (“PL 1179”) de caráter emergencial, com o intuito de instituir normas de caráter transitório e emergencial nas relações jurídicas de Direito Privado, durante o período em que perdurar a pandemia.

Ao analisar o Projeto de Lei, o Senado Federal entendeu pela supressão do artigo 10, que permitiria ao locatário de imóvel residencial que sofrer diminuição econômico-financeira “suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020”, em razão da pandemia de Covid-19.

Deste modo, destaca-se que não há disposição legal expressa para que locatários, residenciais ou comerciais, assegurem-se do direito à moratória, ainda que parcial. Entretanto, com base em casos concretos, têm sido identificadas soluções alternativas, pautadas pela diminuição econômico-financeira decorrente da pandemia do Covid-19.

Nos casos de locação residencial e comercial não atingidos pelo fechamento do comércio, podem ser tomados por base os artigos 317 e 478 do Código Civil, que possuem regras de revisão e resolução contratual, diante da desproporção entre as prestações e em razão da onerosidade excessiva, derivadas de fatos imprevisíveis e extraordinários. Em tais casos, pode ser discutida a impossibilidade financeira do locatário pela perda momentânea de proventos e receita, tornando insuportável o pagamento do aluguel.

Para as locações comerciais de imóveis que tenham sua utilidade esvaziada ou reduzida pelo fechamento do comércio por determinação do Estado, vê-se configurada hipótese de caso fortuito ou força maior.

Neste cenário, pode o locatário comercial discutir o pagamento dos alugueis durante o período em que perdurar esta condição. Fundamenta-se essa possibilidade com base no chamado inadimplemento fortuito, tendo em vista que o locador não consegue dar o cumprimento da função comercial do imóvel, diante do fechamento do comércio. Deste modo, essa condição perdura enquanto não for possível, ao locatário, utilizar o imóvel para a finalidade que lhe atribui o contrato.

Destarte, tendo em vista os casos de fechamento do comércio, quando o locatário comercial estiver totalmente impossibilitado de utilizar o imóvel, pode-se reputar como extinta, com fulcro no artigo 248 do Código Civil, a obrigação de pagamento pelos alugueis enquanto perdurar tal condição. Nos casos de utilização parcial permite-se a análise pelo juiz, diante do caso concreto, acerca do valor proporcional devido pelo locatário em decorrência do uso. Por Leandro Henrique de Oliveira