​​​Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça pela Terceira Turma, no REsp 1.861.025, entendeu que a Súmula 84 pode ser aplicada se o comprador não entrou no imóvel porque ele ainda não foi entregue pela construtora. Para o órgão colegiado, ainda que não haja a posse do imóvel e o registro público do contrato de compra e venda, é possível a oposição de embargos de terceiro, nos termos da súmula.

Sobre o caso, é importante destacar que no segundo grau, o TJDFT desconstituiu a penhora de imóvel adquirido por uma empresa que ainda não havia sido entregue pela construtora e tal decisão foi mantida em acórdão pelos ministros do STJ.

Em linhas gerais, a construtora vendeu o imóvel a uma consumidora que veio a rescindir o contrato e ingressou na justiça para receber o valor que havia pago de volta. Nesse meio, foi solicitada a penhora do imóvel para garantia do pagamento.

Ocorre que o imóvel penhorado já havia sido vendido à outra empresa antes do ajuizamento da ação em que houve a penhora, razão pela qual a empresa adquirente fez a interposição de embargos de terceiro e conseguiu reverter a penhora do bem.

Em sede de recurso especial, a autora da ação, sustentou que não era cabível a aplicação da Súmula 84, não sendo possível a desconstituição da penhora, uma vez que a empresa compradora do imóvel descumpriu o dever legal de promover o registro público do bem e que a simples existência de promessa de compra e venda não é suficiente para a procedência do pedido formulado em embargos de terceiro.

A ministra Nancy Andrighi em sua decisão destacou que o que se discute é a necessidade ou não de estar o comprador na posse do imóvel depois de quitá-lo; e, que no caso, o imóvel só não estava na posse da empresa que o comprou em razão de ainda estar em construção. Todavia – observou a ministra –, o instrumento de compra e venda devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas “deve ser considerado para fins de comprovação de sua posse, admitindo-se, via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro”.

Assim, ressaltou a ministra que, é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que o imóvel disputado não tenha registro e esteja em fase de construção.

Vale destacar que para a decisão foi observado pela ministra que não houve fraude à execução ou má-fé da parte adquirente, uma vez que o instrumento de compra e venda foi firmado em data anterior ao ajuizamento da ação de execução em que foi determinada a penhora.

Por fim, quanto aos argumentos da compradora, autora da ação, sobre a impossibilidade de desconstituição da penhora, a ministra Nancy Andrighi destacou que a jurisprudência do STJ é pacífica em permitir os embargos de terceiro nessa hipótese, “ainda que a promessa de compra e venda tenha sido celebrada por instrumento particular desprovido de registro no cartório imobiliário”.