A Lei 9.514/1997 e o prazo para o leilão extrajudicial

Segundo disposição do artigo 27 da Lei 9.514/1997 (Lei de Alienação Fiduciária), consolidada a propriedade pelo credor, deverá ser promovido leilão extrajudicial para alienação do imóvel no prazo de 30 dias.

E se o leilão não ocorrer dentro do prazo de 30 dias, estipulado em lei?

Nota-se que não há disposição expressa acerca da hipótese de o leilão ser realizado superado o prazo legal de 30 dias, dando margem a interpretações diversas e embates nos tribunais.

Estaríamos nos deparando com hipótese de nulidade de processo de Alienação Fiduciária, tendo como consequência nulidade do leilão extrajudicial? A questão foi objeto de análise em recente julgamento do Recurso Especial 1.649.595/RS, decidido pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.

Nesse caso, por conta do atraso nos pagamentos das parcelas, foi consolidada a propriedade pela Instituição Bancária credora, designando-se leilão extrajudicial para quitação do débito após os 30 dias dispostos em lei. Os devedores intervieram sustentando a tese de nulidade do leilão.

Conforme decidido pelo STJ no Recurso Especial, a ocorrência do leilão extrajudicial após os 30 dias previstos em lei, configura apenas mera irregularidade, sem o condão de devolver o imóvel ao patrimônio do devedor, bem como não incorporando definitivamente ao patrimônio do credor.

Com efeito, a realização do leilão não decorre da vontade do credor, mas de imposição legal, que somente deixa de ocorrer se o credor quitar a dívida até a data da consolidação da propriedade fiduciária ou exercer o direito de preferência de compra.

A admissão do entendimento de que a não realização do leilão incorpora o imóvel definitivamente ao patrimônio do credor, significaria a existência de pacto comissário (disposição que reside na transferência direta ao credor do imóvel dado em garantia, nos casos de inadimplência do devedor), o que é vedado pela Lei 9.514/1997.

Portanto, com base em tal entendimento destaca-se que, embora não haja disposição expressa nesse sentido, a não realização do leilão extrajudicial dentro do prazo de 30 dias, disposto no artigo 27 da Lei 9.514/1997, representa apenas mera irregularidade, não gerando como efeitos a nulidade, a constituição imediata da propriedade ao devedor ou ao credor, ou quaisquer efeitos que repercutam sobre a propriedade do imóvel.