No âmbito imobiliário, é comum que contratos de venda e compra de imóveis determinem que o adquirente, após a quitação, transfira a titularidade perante o Registro de Imóveis. Porém, o que acontece caso o adquirente não efetue o registro da transferência? Ou, ainda, como fazer para os contratos que não tenham essa previsão de modo expresso?

Para a discussão aqui proposta, cabe lembrar que o artigo 1.245, do Código Civil, dispõe que a propriedade é transferida de modo definitivo mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Ou seja, não basta a formalização de contratos particulares ou escrituras públicas: é necessário o registro perante a serventia cartorária.

Por esta razão, a transferência da titularidade perante o Registro de Imóveis é importante para o vendedor do imóvel. Esta medida previne, por exemplo, que o vendedor seja cobrado por taxas condominiais e impostos, caso o adquirente esteja em situação de inadimplência. Além disso, a transferência da titularidade é relevante como medida de gestão patrimonial e para encerramento de sociedades de propósito específico.

Caso o vendedor tenha dúvidas sobre a escrituração da unidade pelo adquirente, inicialmente pode convocar o adquirente para comprovar a transferência da unidade e, caso não tenha feito, para realizar o procedimento perante o respectivo cartório. Trata-se de procedimento célere e que, muitas vezes, apresenta resultado satisfatório.

Entretanto, caso o adquirente não comprove – ou recuse – a transferência da titularidade do imóvel, o vendedor pode ingressar com ação de obrigação de fazer para a escrituração do bem. Caso o contrato não possua a cláusula de modo expresso, a ação também pode ser baseada no Código Civil. Em ambos os casos, o vendedor pode incluir pedido de ressarcimento por eventuais valores de taxas e tributos, caso tenha sido cobrado indevidamente.

Por fim, vale lembrar que estas ações comportam pedido de tutela de urgência, para o adquirente realizar a transferência após a citação. O Poder Judiciário, inclusive, tem fixado multas caso o adquirente não comprove a escrituração. Em casos mais específicos, em que o adquirente mantem-se inerte mesmo após a citação e aplicação de multa, é possível solicitar que a decisão judicial sirva como título para registro em cartório.