Em recente julgamento de Recurso Especial, a Terceira Turma do STJ pôs-se a discutir se a ausência de registro em cartório de instrumento particular de compromisso de venda e compra de imóvel, com previsão de cláusula de alienação fiduciária em garantia nos termos da Lei 9.514/97, impediria ou não sua resolução por iniciativa do promitente adquirente.

A incorporadora promitente vendedora sustentou que a previsão da cláusula de alienação fiduciária em garantia incorreria na consolidação da propriedade em seu nome, enquanto credora fiduciária, para promover a alienação do imóvel em leilão, com posterior restituição em favor do autor-adquirente de eventual saldo remanescente.

Em primeira instância a ação foi julgada procedente para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e determinar a devolução, em favor do adquirente, de 90% das parcelas pagas, sendo revertido em favor da vendedora os outros 10%, a título de ressarcimento dos encargos e despesas suportados.

Em sede de julgamento de recurso interposto pela incorporadora vendedora, o Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a sentença de primeira instância, porque não haveria que se falar em alienação fiduciária se ausente o registro do contrato.

A Terceira Turma do STJ, por maioria de votos, proferiu entendimento pela imprescindibilidade de levar a registro o instrumento particular de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária de bem dado em garantia a credor para observância da lei especial 9.514/97.

Nas palavras da Ministra Nancy Andrigui, relatora do caso e voto vencedor:

“Dessa maneira, independentemente da parte que tenha dado causa à ausência do registro, é certo que a garantia não se constituiu, não sendo cabível, portanto, a submissão do adquirente ao procedimento de leilão previsto no art. 27 da Lei 9.514/97.”

Ainda justificando o seu voto, a Ministra fez referência ao artigo 23 da lei 9.514/97, que dispõe: “Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.”

Em voto divergente, o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva sustentou que a ausência de registro do contrato de alienação fiduciária não invalida ou torna ineficaz os termos contratuais livremente estabelecidos pelas partes, não lhe retirando a eficácia, ao menos entre os contratantes, pois, o registro teria apenas a finalidade de produzir efeitos a terceiros.

Contudo, por maioria de votos, a Terceira Turma do STJ decidiu a controvérsia e negou provimento ao recurso especial da incorporadora imobiliária, sob argumento de que inaplicável a lei 9.514/97, que regula a alienação fiduciária de bem imóvel, pois não constituída a garantia fiduciária por ausência de registro indispensável em cartório.