Corroborando o entendimento de que o registro de escritura prevalece sobre contrato particular, a 4ª Câmara do Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve decisão que, em controvérsia sobre dois negócios de compra e venda do mesmo imóvel, reconheceu como válido aquele que teve escritura pública registrada, processo nº Processo 1004011-96.2019.8.26.0161.
O relator, desembargador Enio Zuliani, disse que o negócio celebrado entre as partes não transmite a propriedade, embora represente vínculo entre os contratantes. Segundo ele, o que transmite o direito real da propriedade é o registro do título no cartório de registro de imóveis.
“No caso de duas vendas do mesmo imóvel, como ocorrido no presente caso, considera-se titular do domínio ou proprietário aquele que realizou o registro em primeiro lugar, mesmo que o negócio que realizou tenha sido posterior ao primeiro”, afirmou Enio Zuliani.
O Art. 1.228 do Código Civil determina que o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou a detenha.
Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1245 a 1.247), salvos os casos expressos neste Código, dispõe o artigo 1.227 do Código Civil.
Referente a validade do negócio determina o Artigo 108 do Código Civil: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
O proprietário possui o dever de concluir através da Escritura Pública e lavrá-la no Cartório de Imóveis (CRI) da região onde o imóvel esteja localizado. A Escritura Pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena, Artigo 215 do Código Civil. Assim, o ato oferece publicidade a venda e compra, Artigo 215 do Código Civil.
Após lavrada a escritura o comprador carece efetivar o registro em até 30 dias, apresentando os documentos determinados pelo Cartório de Registro de Imóveis. Em seguida será permitido a alteração e averbação em nome do novo proprietário da matrícula do imóvel.
Dessa forma, o Registro de escritura é o documento que resguarda os direitos e garantias e concede propriedade definitiva ao comprador.
